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廣州城市更新“1+3”政超省錢策全部公佈
原標題：城市更新“1+3”政策全部公佈
繼《廣州市城市更新辦法》公佈之後，廣州市政府近日又公佈瞭這一法規的三個配套辦法，即《廣州市舊村莊更新實施辦法》《廣州市舊廠房更新實施辦法》《廣州市舊城鎮更新實施辦法》（分別簡稱《舊村辦法》《舊廠辦法》《舊城辦法》）。
據瞭解，廣州城市更新“1+3”政策在2016年1月1日起實施。廣州市城市更新局有關人士介紹，“1+3”政策出臺之後，該局還在制訂《城市更新項目實施方案報批管理規定》《城市更新片區策劃方案編制指引》等相關配套文件，在更具體的操作層面對城市更新工作進行規范。
按照新的“1+3”政策規定，每年都要制定城市更新計劃。廣州市城市更新局上述人士還介紹，目前2016年度的城市更新計劃已上報市政府審定。政府審定通過後，納入計劃的項目才可以開展更新改造工作。
關鍵詞：安置方案復建房按“棟”或“戶”核定違建按時間節點核定復建量
此前，廣州的舊村改造補償標準一般是“拆一補一”。根據新的更新辦法，片區策劃方案應當綜合人口、戶籍、現狀建築量等因素，以不突破規劃可承載能力，保障改造切實可行為原則，核定舊村莊改造復建安置總量。片區策劃方案確定的復建安置總量不得突破。
按照原來廣州舊村改造的辦法，復建房是按“戶”核算，本次《舊村辦法》則規定，住宅復建總量可按照“棟”或者“戶”兩種方式進行核定。
《舊村辦法》將集體物業復建量分為“合法”和“違法”的性質，按現狀一定比例核算。
其中合法部分，以“棟”方式核定的，住宅復建總量按照每棟村民住宅280平方米乘以改造范圍內合法的村民住宅總棟數或以合法村民住宅建築基底總面積的3.5倍，並以不超過總量10％的比例上浮後核定﹔以“戶”方式核定的，住宅復建總量按照每戶280平方米乘以改造范圍內的總戶數進行核定，“戶”的核定標準按照本市村莊規劃建設管理的相關規定執行。住宅復建安置總量不含住宅公建配套建築面積。該款所稱“合法”指有房屋產權証、村鎮建房許可証、宅基地証、2007年6月30日前的有關批準使用房屋宅基地的証明或區政府實施村民建房登記管理的証明、確認屬於一戶一宅的建設証明等。
集體經濟組織物業復建總量按集體經濟組織合法建築面積1︰1核定復建量。對2007年6月30日之前建設的違法建築，按照現有建築面積2︰1比例核定復建量﹔對2007年6月30日之後建設的違法建築，不予核定。本款所稱“合法”是指有房屋產權証或合法報建手續。
關鍵詞：表決方式全面改造需總人數80%同意3年未達簽約比例要重新報批
新規將舊村改造項目表決人的范圍進行瞭拓寬和擴大，納入瞭世居祖屋的權屬人。全面改造項目實施方案村民表決稿（含拆遷補償安置方案）經村民（含村改居後的居民）和世居祖屋權屬人總人數的80％以上同意後，由區政府根據村民同意的表決稿形成項目實施方案送審稿，送審稿報市城市更新部門。市城市更新部門對表決情況審核後，對高比例表決通過的送審稿，優先提交市城市更新領導機構審議﹔市城市更新領導機構優先審議高比例表決通過的送審稿。
另外，項目實施方案審批確定後，區政府組織村集體簽訂補償安置協議。對於住宅房屋可分期簽訂補償安置協議，每一期應當達到80％以上權屬人簽約後方可啟動房屋拆除工作。
補償安置協議在項目實施方案批復後3年內仍未達到80％以上權屬人簽約比例的，項目實施方案應當重新報批。
舊村改造中，最大的難點之一就是“釘子戶”問題。比如楊箕村，因為釘子戶問題拖瞭足足3年才開拆。《舊村辦法》規定，政府征收儲備的項目，由各區依法進行征收。對經協商達不成一致的留守戶，依法通過行政裁決、司法訴訟、強制執行等方式解決。合作改造、自主改造項目，村集體經濟組織與村民之間就已簽訂的補償安置協議產生爭議的，村民理事會可進行協調﹔協調無果的，可依法提起民事訴訟。
合作改造、自主改造項目，經村民大會或村民代表大會依法表決，由村集體經濟組織自願申請將集體建設用地轉為國有建設用地的，對少數無法達成協議的村民，應當加強宣傳、解釋工作，村民理事會也可協助村民委員會、村集體經濟組織進行協調﹔經多次協商仍無法達成協議的，由區政府依法作出征收補償決定，並依程序申請法院強制執行。
任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷。禁止建設單位參與拆遷活動。發生重大惡性事件的，嚴肅查處並追究責任。
關鍵詞：利益調節政府和村集體按比例分配政府所得部分限定用途
城市更新改造，如何調節各方利益是決定項目成敗的關鍵性因素。《舊村辦法》明確，舊村莊更新改造項目應當結合土地市場情況，參照半年內土地公開出讓成交價格和周邊區域新建商品房交易價格。至於更新改造獲得的收益，則由各級政府和村集體按照一定比例進行分配。
其中舊村莊更新改造項目，經審定的項目實施方案確定的建築面積（用地）與規劃的建築面積（用地）相較有節餘的，按照4︰3︰3的比例由市政府、區政府、村集體進行分配﹔市、區政府用於增加公建配套或統籌建設城市更新改造安置房，村集體用於改造項目的統籌安排。
舊村莊改造選擇合作企業過程中，經競爭節餘的融資建築面積由區政府和村集體按照5︰5進行分配，用於改造項目的統籌安排。節餘的融資地塊土地純收益扣除按規定計提和上繳的部分後，由區政府和村集體按照5︰5的比例分成﹔區政府所得部分用於設立城市更新資金，專項扶持本區城市更新項目。
《舊廠辦法》則規定，於有合法用地手續的以及已完善歷史用地手續的集體舊廠房、工業園區升級改造項目，經市城市更新領導機構審定，可不納入舊村全面改造的。在規劃承載容量允許的前提下，按現狀用地面積和容積率1.8（毛）計算權益建築面積。有留用地指標的，按舊廠房用地面積與留用地面積2︰1抵扣留用地指標，抵扣留用地指標後仍有剩餘的舊廠房用地，或沒有可抵扣留用地指標的，須將該部分用地或規劃建築面積的30％無償交給政府。超過計算權益建築面積部分的建築面積，按照4︰3︰3的比例，由市政府、區政府、村集體進行分配。
對於申請轉為國有土地的集體舊廠房用地，納入舊村全面改造的，按規劃用途市場評估價的20％繳納土地出讓金﹔納入舊村微改造的，按規劃用途市場評估價的30％繳納土地出讓金﹔其餘的按規劃用途市場評估價的40％繳納土地出讓金。
關鍵詞：改造方式重大微改造項目需超八成村民同意三類社區微改造可獲鼓勵或獎勵
本次城市更新“1+3”系列文件，均提出瞭微改造的概念。微改造是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，通過建築局部拆建、建築物功能置換、保留修繕，以及整治改善、保護、活化，完善基礎設施等辦法實施的更新方式，主要適用於建成區中對城市整體格局影響不大，但現狀用地功能與周邊發展存在矛盾、用地效率低、人居環境差的地塊。
《舊村辦法》專門有一個章節對應該如何進行微改造進行瞭規范。該辦法明確，微改造項目實施方案按照《廣東省農村集體經濟組織管理規定》中涉及村民切身利益的重大事項相關規定進行表決，表決同意後，方可上報區政府審查。政府主導的以整治修繕為主的舊村莊更新改造項目無需進行表決。
舊村莊微改造項目實施方案涉及房屋拆遷補償安置等重大事項的，由區政府牽頭組織村民委員會或村集體經濟組織按規定表決通過後啟動實施。自批復之日起2年內，涉及的重大事項未能取得80％以上村集體經濟組織成員同意的，批復自行失效。
《舊城辦法》則明確，三類社區微改造項目，應當給予鼓勵或獎勵：一是在傳統商住混合的用地格局及現狀商業氛圍濃厚的臨主街一線界面，允許有條件地變更建築使用用途﹔二是歷史建築的使用現狀與建築的使用性質、內部使用功能不一致，對建築的保護產生不利影響的，建築所有人可以按照建築的具體保護要求提出建築物使用性質變更﹔三是為地區提供公益性設施或者公共開敞空間的，在原有地塊建築總量的基礎上，可獲得獎勵，適當增加經營性建築面積。（劉懷宇）
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